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Die Grundsteuer ist nach dem Anteil an der Einkommen- und der Gewerbesteuer die drittwichtigste Einnahmequelle der Kommunen. Zur Ermittlung der Grundsteuer werden immer noch die ehemaligen Einheitswerte verwendet, obwohl diese seit 1996 auf Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Grunderwerbsteuer herangezogen wird. Nun könnte die weitere Verwendung der Einheitswerte auch für die Kommunalabgabe auf der Kippe stehen, weil diese Berechnungsgrundlage wohl verfassungswidrig ist. Darauf weist die Stuttgarter Kanzlei hin.

Für die Grundsteuer werden die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar die Wertverhältnisse von 1935 herangezogen. Diese Regelung ist nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) verfassungsrechtlich ab dem Jahre 2007 höchst zweifelhaft. Der Gleichheitssatz im Grundgesetz erfordert eine allgemeine Neubewertung für Zwecke der Grundsteuer, nachdem die Defizite bei der Erbschaft- und Grunderwerbsteuer längst beseitigt sind. Dass immer noch an den Wertverhältnissen der Vergangenheit festgehalten wird, ist weder sachgerecht noch verfassungsrechtlich hinnehmbar.

Bundesfinanzhof: Alte Methode ist verfassungswidrig

Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung verfehlt insbesondere die Anforderung an eine realitätsgerechte Bewertung, so die Richter (Az. II R 60/08). "Bislang hatte der BFH das Festhalten an den Preisen aus 1964 noch gebilligt, was aber spätestens ab 2007 nicht mehr hinnehmbar ist", erläutert Steuerberaterin Manuela Wänger von Ebner Stolz Mönning Bachem. "Nach Ansicht des höchsten deutschen Finanzgerichts ist der weitere Verzicht auf die allgemeine Neubewertung des Grundvermögens unvereinbar mit der Verfassung."

Daher muss es zu einer realitätsgerechten Bewertung kommen. Eine Schätzung, wie viel der Neubau eines Hauses vor mehr als 40 Jahren gekostet hätte, wenn es damals bereits solche Gebäude gegeben hätte, kann jetzt höchstens noch zu Näherungswerten führen, die richtig oder falsch sein können. Das jahrzehntelange Unterlassen einer erneuten Grundstücksbewertung führt daher zwangsläufig zu verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbaren Defiziten, weil den Finanzämtern beispielsweise Änderungen bei Bauart, Konstruktion oder Objektgröße nur selten bekannt werden und die Einheitswerte ohne diese späteren Abweichungen weiter gelten.

"Bis vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe das erste Verfahren anhängig ist, wird nicht mehr allzu viel Zeit vergehen", prognostiziert die Expertin. Das aktuelle Urteil wird jetzt bereits die Arbeit einer eingesetzten Kommission forcieren, die sich derzeit mit der Neuregelung der Gemeindefinanzen und hierbei auch mit der Grund- und Gewerbesteuer beschäftigt. Insoweit ist zu erwarten, dass es in nicht allzu ferner Zukunft zu einer flächendeckenden Neubewertung des Grundvermögens in Deutschland kommen wird.

Steuererhöhung durch die Hintertür wäre möglich

Das führt dann automatisch zur Abschaffung der alten Einheitswerte und den Preisen in den neuen Bundesländern. Dieser Abschied wird zwar in nahezu allen Fällen zu deutlich anziehenden Grundstückspreisen führen. Das muss aber nicht automatisch zu einer höheren Grundsteuerbelastung für Immobilienbesitzer und Mieter über die Nebenkosten führen. "Denn die Kommunen können die drastischen Wertanstiege durch eine Reduzierung ihrer Grundsteuer-Hebesätze ausgleichen", vermutet Wänger.

Allerdings ist nicht auszuschließen, dass Gemeinden dies auch zur Einnahmesteigerung nutzen werden. Größere Kommune, insbesondere in Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen, haben ihre Grundsteuer-Hebesätze im Vergleich zum Vorjahr teilweise um bis zu 30 Prozent angehoben. Das zeigen vorläufige Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Die Hebesätze knüpfen noch an den alten Einheitswert an.