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So hell wie die Sonne im Frühsommer 2008 über den Bürotürmen strahlte, so glänzend sah es damals auch noch für die offenen Immobilienfonds aus. Im Zuge der Finanzkrise verzeichneten sie hohe Geldzuflüsse. Weil der DAX auf Talfahrt gegangen war, witterten viele Anleger hier eine Chance. Schließlich zeigt die Erfahrung, dass die Wertentwicklung bei dieser Anlageform stark von anderen Investments abgekoppelt ist.

Die dunklen Wolken am Finanzhimmel zogen jedoch an den Immobilienfonds nicht spurlos vorbei. Vor allem Großanleger wie Dachfonds und Vermögensverwaltungen zogen bis Oktober hohe Summen ab. Plötzlich mussten einige Kapitalanlagegesellschaften die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Die Anleger kommen bei zwölf deutschen Fonds nicht mehr an ihr Geld.

„Es ist tragisch, dass die offenen Immobilienfonds gerade in der gegenwärtigen Marktphase durch Mittelabflüsse Handlungsfreiheit einbüßen, da die Ankaufsrenditen auf den Immobilienmärkten wieder attraktive Kaufniveaus erreichen“, sagt Christian Völxen, Analyst bei der Ratingagentur Feri. „Ausgewählte Fonds, die jetzt keine Anteilerücknahmen bedienen dürfen, können eine nach wie vor gute Performance vorweisen und verfügen über ein solides Portfolio an Immobilen.“

Für 50 Euro monatlich Bürotürme kaufen

Bei einem offenen Immobilenfonds kann der Anleger zu einem beliebigen Zeitpunkt Anteile kaufen und verkaufen – anders als beim geschlossenen Immobilienfonds. Auch Einlagen in geringerer Höhe und Sparpläne – meist ab 50 Euro – sind möglich. 84 Milliarden Euro hatten die Privatsparer und Großinvestoren Ende 2008 in den 37 offenen Immobilienfonds am deutschen Markt angelegt.

Die Fondsgesellschaft bündelt das Geld und investiert es in Gebäude – keine Einfamilienhäuser, sondern meist große Büroimmobilen in Metropolen, für die auf lange Zeit Mietverträge festgeschrieben sind. Die Risikostreuung ist gewährleistet, da die Fonds meist mehrere Dutzend verschiedene Immobilien oder Anteile daran kaufen.

Ihre Wertentwicklung schaffen die Fonds durch die Mieteinnahmen und durch die Wertsteigerung der Immobilien – zum Teil auch durch Anlage in Termingeldern. In den letzten drei Jahren waren es nach Angaben des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI) branchenweit 5,0 Prozent Rendite pro Jahr. Neun Fonds mit längerer Geschichte haben in den vergangenen 20 Jahren 5,2 Prozent geschafft.

Nicht schlecht, zumal die Anleger dabei kaum in Schwitzen kommen. Den Preis legt nämlich die Fondsgesellschaft fest anhand von Mieteinnahmen und von unabhängigen Gutachten über den Immobilienwert. Schwankungen wie bei Aktienfonds treten fast nie auf.

Steuerlich stehen offene Immobilienfonds nicht schlecht da. Für die Einnahmen in Deutschland – egal ob Mieteinnahmen oder Wertsteigerung der Immobilien – fällt wie üblich die Abgeltungssteuer an. Die ausländischen Einkünfte sind für den Anleger aber steuerfrei, weil der Fonds bereits die Steuer bezahlt hat.

Warum „schließt“ ein offener Immobilienfonds?

Einige Fonds gerieten 2008 ins Trudeln. Doch um einen Irrtum auszuräumen: Der Fonds schließt nicht. Er setzt nur die Rücknahme der Anteile aus. Es fließen weiter Gelder hinein. Anlass der so genannten „Schließung“ ist, dass die Liquidität sich der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestquote von fünf Prozent nähert. Das heißt, diesen Anteil muss ein Fonds mindestens flüssig haben, maximal dürfen es 49 Prozent sein. Mit der Liquidität bezahlt die Fondsgesellschaft Anleger, die ihre Anteile zurückgeben. Das Geld liegt meist in Termingeldern.

Warum ein Immobilienfonds „schließen“ kann und ein Aktienfonds nicht, erklärt sich aus der Anlageform. Während Aktien großer Firmen jederzeit gehandelt werden können, verkauft sich ein Bürohochhaus für hunderte Millionen Euro nicht im Vorbeigehen. Wenn also viele Anleger zur gleichen Zeit an ihr Geld heranwollen, schmilzt die Liquidität ab bis zur kritischen Marke. So kann ein Fonds in Schwierigkeiten geraten, der eigentlich kerngesund ist.

Eine Fondsschließung ist noch kein Problem, solange der Anleger nicht dringend Geld braucht. „Als 2005 drei offene Immobilienfonds erstmalig vorübergehend keine Gelder mehr auszahlten, musste kein Anleger nennenswerte Verluste beklagen. Der überwiegende Teil konnte sogar einen höheren Anteilspreis verzeichnen als vor der Aussetzung“, sagt Felix Fortelka, Fondsexperte des BVI.

Wen drückt die Immobilienblase?

Vielleicht waren die Fonds ja doch nicht so kerngesund, wenn Dachfondsmanager und Vermögensverwaltungen Geld aus den Fonds herauszogen. Ein Risiko steckt in den Bewertungen der Immobilien. Kritiker werfen den Fonds vor, die Häuser zu teuer einzuschätzen. Gerade in London und den spanischen Metropolen sind die Immobilienpreise stark gesunken.

Ein großen Teil des Abwärtstrends am Immobilienmarkt hätten die unabhängigen Sachverständigen schon in die Immobilienwerte eingepreist, meint dagegen Christian Völxen von Feri: „Die Wertzuschreibungen werden auf kurz- bis mittelfristige Sicht keinen so ertragreichen Zusatzbeitrag zur Rendite leisten wie in den letzten Jahren. Genauso wenig erwarte ich aber gravierende Korrekturen nach unten. Die besten Fonds erreichen auch im laufenden Jahr 4,5 bis 5 Prozent Rendite.“

Außerdem haben die Fonds ihre Mieter oft langfristig an sich gebunden, was für sichere Einnahmen sorgt. Nur knapp neun Prozent aller Mietverträge laufen branchenweit im kommenden Jahr aus. Über 40 Prozent laufen bis 2014 oder länger.

Die purzelnden Hauspreise in London sieht Markus Esser, Pressesprecher bei Commerz Real, nicht als Gefahr. „Bei unseren Hausinvest-Fonds haben wir in den vergangenen Jahren Londoner Immobilien nur verkauft. Erst seit Mitte 2008 sind wir wieder auf der Käuferseite aktiv, nachdem sich dort die Preise wieder auf ein angemessenes Niveau zurückbewegt haben.“

Auch der Gefahr, dass plötzlich große Geldmengen abfließen, haben einige Fonds einen Riegel vorgeschoben. Sie vereinbaren mit Großanlegern, dass diese nur mit Verzögerung oder gestaffelt ihre Anteile verkaufen können.

Geeignet für langfristige Anleger

Unbeeindruckt von aufgeregten Meldungen hält Felix Fortelka die offenen Immobilienfonds weiterhin für eine sehr wichtige Anlageform – gerade weil die Fondsentwicklung sich nicht an die Aktienmärkte anlehnt. „Sie gehören als Beimischung in jedes gut diversifizierte und langfristig ausgerichtete Depot.“ Die Rendite ist verhältnismäßig sicher und liegt immerhin meist über der eines Tagesgeldes.

Auch für die Fonds, die derzeit keine Anteile zurücknehmen, sieht der Feri-Experte Völxen keineswegs Schwarz. Sie nehmen weiter Anlegergelder ein und haben zusätzlich die Möglichkeit, Kredite aufzunehmen. Die erste Phase der „Schließung“ dauert drei Monate. Wenn sich die Situation nicht stabilisiert hat, ist eine Verlängerung auf zwölf Monate und anschließend auf insgesamt zwei Jahre möglich. „Es ist unbegründet, Unsicherheit unter den Anlegern zu schüren.“

Der AXA Immoselect gehört zu den Fonds, die durch hohe Mittelabflüsse gebeutelt wurden und derzeit keine Anteile zurückkaufen. 45 Millionen Euro haben Anleger seit der Aussetzung neu in den Fonds gezahlt. Doch die Summe reichte nicht aus. In der vergangenen Woche gab das Unternehmen bekannt, dass die Rücknahme für weitere neun Monate ausgesetzt ist. Auf kurzfristige Darlehen stützen sich die AXA Asset Mangers nicht, um die Schwankungen des Fonds nicht zu erhöhen. Jetzt müssen weitere Immobilien verkauft werden. Die Strategie soll dazu dienen, besonders langfristige Anleger zu schützen.

Toralf Richter