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Der bevorstehende November 2010 könnte zum Schicksalsmonat für eine ganze Reihe offener Immobilienfonds werden, die im Herbst 2008 ihre Anteile vom Handel aussetzten und damit das Kapital der Anleger für zwei Jahre einfroren. Die eigentlich offenen Immobilienfonds wurden damit geschlossen, im Rahmen der Gesetzgebung eine durchaus zulässige Vorgehensweise.

Im Zuge der weltweiten Finanzkrise gerieten viele Anleger in Panik und forderten ihre Anteile aus den offenen Immobilienfonds zurück. Um diese Auszahlungswünsche bedienen zu können, hätten nahezu alle Fonds jedoch Immobilien aus ihrem Portfolio verkaufen müssen. Das wäre allerdings im Zuge der Wirtschaftskrise äußerst unvorteilhaft gewesen, da sich die Immobilienpreise bereits vor zwei Jahren besorgniserregend abgesackt waren.

Über ein nennenswertes Barvermögen verfügen offene Immobilienfonds in der Regel nicht, da die Anzahl der Aussteiger in der Regel äußerst gering ist. Außerdem ist der Sinn und Zweck eines solchen Fonds, so viel Vermögen wie möglich in Immobilien - beispielsweise Bürogebäude, Einkaufszentren - anzulegen und anschließend durch die damit generierten Mieteinnahmen Gewinne zu erzielen. Ein größeres Barvermögen ist dabei nicht vorgesehen.

Immobilienvermögen teils drastisch abgewertet

Über Jahrzehnte galten offene Immobilienfonds sozusagen als Platzhirsch unter den Kapitalanlagen im Bereich Immobilien, schließlich konnten die Anleger hierbei mit lediglich geringem Kapitaleinsatz von den positiven Entwicklungen der Gewerbeimmobilien im In- und Ausland profitieren. Allerdings kann dies nur gelingen, wenn der betreffende Fonds durch ein exzellentes Management geleitet wird. Hier jedoch zeigten sich in der Vergangenheit gelegentlich eklatante Fehler.

Insbesondere in Regionen mit erkennbarem wirtschaftlichen Aufschwung wurden Immobilien durch eine prozyklische Einkaufsstrategie vielfach zu überhöhten Preisen erworben. Dieser Fehler rächte sich umgehend im Zuge der sich anbahnenden Finanzkrise. Das Resultat: Die Objekte im Portfolio vieler Fonds musste teils drastisch abgewertet werden, ein gutes Beispiel dafür ist in der Fonds P2 Value von Morgan Stanley, welcher sein Immobilienvermögen von 1,7 Milliarden Euro um circa 50 Prozent auf nur noch 820 bis 850 Millionen Euro abwerten musste. Das Ergebnis ließ nicht lange auf sich warten: Auch der Fondskurs halbierte sich innerhalb kürzester Zeit.

Als den Fonds daraufhin die erste Ausstiegswelle traf, blieb dem Management nichts anderes übrig, als einige Immobilienwerte aus dem Portfolio zu verkaufen und dadurch liquides Kapital zu generieren, mit dem die Aussteiger ausgezahlt werden konnten. Da sich abzeichnete, dass dieses Kapital aber nicht ausreichen würde, zog man die Notbremse und setzte alle übrigen Fondsanteile schließlich für zwei Jahre vom Handel aus.

Eingefrorenes Kapital: Kein Einzelfall

Der angesprochene P2 Value Fonds von Morgan Stanley ist wahrlich kein Einzelfall. Eine ganze Reihe von Immobilienfonds nimmt derzeit keine Anteile zurück, insgesamt wird das so eingefrorene Vermögen auf rund 25 Milliarden Euro beziffert. Darunter beispielsweise drei Fonds des Anbieters Aberdeen - Degi Europa, Degi Global Business und Degi International -, Immoselect und Immosolutions von der AXA, der KanAm Grundinvest, der SEB Immoinvest sowie der TMW Immobilien Weltfonds von Pramerica.

Fieberhaft wurde in den vergangenen zwei Jahren nach Wegen aus der Fondskrise gesucht. Aspect Online befragte mehrere Fondsgesellschaften, sie halten mehrheitlich Preisabschläge und ein etwas optimiertes Portfolio für ein probates Mittel, um der Krise zu entfliehen. Einen anderen Weg wählte die Commerz Real, die ihre beiden Fonds HausInvest Europa und Hausinvest Global im September 2010 miteinander verschmelzen ließ. Der erwartete Effekt: Durch ein breiteres Mieterspektrum sowie die Abdeckung einer größeren Anzahl an Wirtschaftsregionen verspricht man sich eine bessere Performance.

Zurück zu den eingefrorenen Fonds: Anleger haben zwei Möglichkeiten. Sie können ihre Anteile an der Börse verkaufen und nehmen dafür teils kräftige Abschläge gegenüber dem offiziellen Kurs hin. Oder sie warten, was passiert, wenn der Fonds selbst wieder Anteile zurücknimmt. Genau das wird Ende Oktober beim ersten Fonds - wiederum dem P2 von Morgan Stanley - der Fall sein.

Bangen vor der Stunde der Wahrheit

Finanzexperten sehen diesem Termin mit Besorgnis entgegen. Gesetzlich hat jeder offene Immobilienfonds nach der zweijährigen Galgenfrist die Verpflichtung, wieder für die Anleger zu öffnen. Tut er das nicht, wird er zwangsweise abgewickelt. Dazu möchten es die Fondsgesellschaften jedoch nicht kommen lassen. Keiner kann zum heutigen Zeitpunkt abschätzen, wie viele Anleger an diesem Termin ihre Fondsanteile abstoßen werden.

Durch den Verkauf einiger Immobilien aus dem Portfolio des P2 konnten immerhin knapp 230 Millionen Euro Barvermögen angehäuft werden, außerdem erhielt der Fonds eine Zusage über weitere rund 100 Millionen Euro Kredit, die bei Bedarf zur Verfügung gestellt werden können. Ob diese Mittel ausreichen, wird sich zum genannten Termin zeigen. Falls nicht, besteht die einzige Möglichkeit, die Abwicklung des Fonds abzuwenden darin, diesen nach einem Tag wieder für den Zeitraum von zwei Jahren zu schließen. Diese Maßnahme würde aber nicht nur dem Ansehen des Anbieters selbst, sondern der ganzen Branche schaden.

Vor wenigen Tagen hat das Bundeskabinett nun den Entwurf eines überarbeiteten Anlegerschutzgesetzes verabschiedet. Darin wurde auch festgelegt, dass offene Immobilienfonds, die aufgrund von Liquiditätsproblemen für einen gewissen Zeitraum keine Anteile mehr zurücknehmen, künftig nach Ablauf von sechs Monaten dazu verpflichtet sind, Verkäufe von Immobilien aus ihrem Portfolio vorzunehmen. Dazu hat der Fonds wiederum sechs Monate Zeit. Gelingt es in diesem Zeitraum nicht, die nötige Liquidität zu beschaffen, kann der Fonds dazu gezwungen werden, Immobilien aus seinem Bestand auch mit Wertabschlägen zu verkaufen.

Haltefrist soll für Ruhe sorgen

Der Anleger muss zukünftig schon im Vertrag seine Zustimmung zu derartigen Notverkäufen geben. Insgesamt hat die Fondsgesellschaft dafür zweieinhalb Jahre Zeit. Gelingt es in diesem Zeitraum nicht, die nötige Liquidität des Fonds wiederherzustellen, so wird sie von der Verwaltung des Fondsvermögens entbunden und der Fonds unter Regie der Depotbank abgewickelt.

Die Neufassung des Anlegerschutzgesetzes möchte außerdem gegen Spekulationen mit Anteilen offener Immobilienfonds verhindern. Eine Klausel besagt, dass der Anleger seine Fondsanteile künftig für mindestens zwei Jahre halten muss. Lediglich Anteile im Wert von maximal 5.000 Euro pro Monat dürfen an den Fonds zurückgegeben werden. Damit möchte man die vielen Kleinanleger von derartigen Einschränkungen freistellen. Nach dieser neuen Regelung muss der Anleger, welcher sein Kapital nach drei Jahren komplett wiederhaben möchte, grundsätzlich einen Rücknahmeabschlag von satten zehn Prozent in Kauf nehmen. Erst nach fünf Jahren können die Fondsanteile schließlich abschlagsfrei veräußert werden.

Von Markus Wilde