Aktuelles Baufinanzierung -

Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind nach einem zwischenzeitigem Anstieg wieder auf ein sehr niedriges Niveau gesunken. Das ist erfreulich für diejenigen, die jetzt eine Immobilie erwerben oder eine bereits laufende Finanzierung verlängern. Bitter ist das niedrige Zinsniveau demgegenüber für alle, die eine Finanzierung abbrechen, weil sie ihre Immobilie verkaufen müssen.

Ist die Dauer der Zinsfestschreibung noch nicht abgelaufen, verlangt die Bank nämlich eine Vorfälligkeitsentschädigung – und die fällt um so höher aus, je niedriger die Zinsen sind, zu denen das Geld ersatzweise wieder angelegt werden kann. Solche Vorfälligkeitsentschädigungen belaufen sich oft auf mehrere Tausend, nicht selten auch auf mehr als Zehntausend Euro.

Was eine Bank an Schadensersatz verlangen kann und wie dieser zu berechnen ist, das ist in den Grundzügen zwar in der Rechtsprechung geklärt worden. Aber Arno Gottschalk, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen beklagt, dass gleichwohl Banken nach wie vor versucht sind, Regelungslücken und die Unkenntnis der Darlehensnehmer auszunutzen. Viele Vorfälligkeitsentschädigungen sind deshalb noch immer überhöht.

Bei der Berechnung der Gebühr müssen auch flexible Tarifoptionen wie Sondertilgungen oder einen flexiblen Tilgungssatz berücksichtigt werden. Denn es gilt der Grundsatz: Schadensersatz kann nur für die entgangenen Zinsen verlangt werden, auf die die Bank einen vertraglichen gesicherten Anspruch besitzt.

Das bedeutet: bei der Schadensberechnung ist zu unterstellen, dass der Darlehensnehmer bei Fortsetzung des Kredites seine Sondertilgungsrechte im vollen Umfang und zu den frühestmöglichen Terminen ausgenutzt hätte. Arno Gottschalk verweist aber auf Fälle aus der Praxis, in denen die Bank willkürlich nur die halbe Höhe der möglichen Sondertilgungen ansetzte. Das sei natürlich nicht angängig.

Damit nicht genug: Mehrfach ignorierte ein Direkt-Anbieter von Baufinanzierungen auch, dass die Darlehensnehmer ihre Tilgungsquote hochsetzen und damit die Kreditrückzahlung beschleunigen können. In einem Fall forderte die Bank einen Schadensersatz in Höhe von 10.400 Euro. In der Überprüfungsberechnung der Verbraucherzentrale wurden demgegenüber nicht nur die vollen Sondertilgungsrechte angesetzt, sondern es wurde auch berücksichtigt, dass die Tilgung bis auf 10 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme erhöht werden konnte. Das Ergebnis: Gerechtfertigt war lediglich eine Vorfälligkeitsentschädigung von 5.870 Euro.

Ein anhaltender Streitpunkt sind zudem die Risikokosten, die der Bank durch eine vorzeitige Kreditrückzahlung erspart werden. Die meisten Kreditinstitute setzen hier nur 0,06 Prozent im Jahr an. Das ist schon generell zu wenig. Überdies ist aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Das wird so gut wie immer ignoriert. Die Bremer Filiale einer großen Bank fordert zum Beispiel in einem aktuellen Fall einen Schadensersatz von über 20.000 Euro. Tatsächlich war das Darlehen aber mit einem Zinssatz ausgestattet, der einen Risikozuschlag von zirka 1,5 Prozentpunkten enthielt. Wird dieser heraus gerechnet, liegt die angemessenen Vorfälligkeitsentschädigung nur noch bei knapp 4.000 Euro – ein enormer Unterschied.