"Das Leben auf Pump war für US-Amerikaner bisher eine Selbstverständlichkeit": Prof. Jürgen Singer über die Immobilienkrise

Die Finanzkrise wird noch lange die Experten beschäftigen. In Teil 10 unserer Serie werfen wir einen Blick auf die Entstehung der Misere, die US-Immobilienkrise, die wieder eine zunehmende Zahl an Amerikanern hat obdachlos werden lassen.

Seit den 90er Jahren war es gängige Praxis, jedem US-Bürger ein günstiges Eigenheim zu ermöglichen. Dazu vergaben große Hypothekenbanken wie Fannie Mae und Freddie Mac, die einst eine sehr restriktive Kreditvergabepraxis gepflegt hatten, plötzlich so genannte Ninja-Kredite (no income, no job, no asset) – also Darlehen, die praktisch jeder ohne Sicherheiten bekommen konnte.

Genau darin sieht Prof. Dr. Jürgen Singer vom Lehrstuhl für Bankwesen an der Universität Leipzig eine wesentliche Ursache der Finanzkrise, die die globale Wirtschaft im Würgegriff hat. Ein Interview über die enorme Risikobereitschaft der Amerikaner und die Tendenz über die eigenen Verhältnisse zu leben.

Aspect Online: Prof. Singer, nicht wenige US-Bürger haben gleich mehrere Hypotheken auf die eigenen Immobilien aufgenommen, um sich dem hemmungslosen Kaufrausch hinzugeben. Warum gehört das Leben auf Pump zum American Way of Life?

Prof. Jürgen Singer: Schuldenmachen in den USA war und ist derart bequem und gesellschaftlich akzeptiert, dass es sich für viele zu einer Selbstverständlichkeit entwickelt hat. Hinzu kommt, dass die Amerikaner immer schon mit viel Optimismus in die Zukunft gesehen haben. Speziell im Immobilienbereich begünstigten anfänglich niedrige Zinsen und 100-Prozent-Beleihung, gefördert durch die steuerliche Begünstigung der Zinsen für die Hausfinanzierung, die Verschuldungsbereitschaft.

Aspect Online: Kann man sagen, dass Immobilienspekulation in den USA zu einem regelrechten Volkssport geworden ist?

Prof. Jürgen Singer: Auf jeden Fall. Das Engagement als “Flipper”, also das Spekulieren in Wohnimmobilien “homes” und “condiminions” und das Erzielen von Gewinnen durch den Verkauf nach wenigen Monaten, hat nach dem Platzen der E-Commerce-Blase insbesondere in Florida oder Kalifornien zugenommen. Diese Flipper, denen zur Zeit der Immobilienblase sogar drei Reality-TV-Shows gewidmet waren, kauften Häuser oder Wohnungen und stießen sie rasch oberflächlich modernisiert mit Gewinn ab. Die Kreditinstitute haben das bereitwillig und ohne sorgfältige Prüfung finanziert. Spezielle Formen in der US-Immobilienfinanzierung sind die Reverse Mortgage und McMansion-Villen. Unter McMansion werden Investitionen in große Villen des obersten Preissegments verstanden. Sobald die Hausbesitzer das Rentenalter erreicht haben, planen die Eigentümer die Villa gegen eine kleinere Immobilie einzutauschen. Die ausbezahlte Wertdifferenz dient zur Finanzierung des Lebensstandards – wenn sie noch erzielbar ist!

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“”Es gab frühzeitig warnende Stimmen.”

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Aspect Online: Warum waren die Banken von ständig steigenden Immobilienpreisen überzeugt und warum haben sie die Risiken nicht weitergegeben?

Prof. Jürgen Singer: Zahlreiche Banken unterstellten das kontinuierliche Steigen der Immobilienpreise und blendeten das Entstehen der Immobilienblase aus. Sie erzielten ständig höhere Kreditvolumina und exzessiv anwachsende Zinserträge, wodurch die Aktienkurse der Banken (shareholder value) und die Boni des Managements anstiegen. Es gab aber nicht nur frühzeitig warnende Stimmen (Bill Gross, Marc Faber, Robert Shiller), sondern auch konträr agierende Marktteilnehmer. Einige Investmentbanken engagierten sich lediglich in der Verbriefung von Immobilienkrediten und deren Weiterleitung. Manche Hedgefonds wetteten sogar mit Derivaten auf das Platzen der gigantisch ausgeweiteten Immobilienblase.

Aspect Online: Und welche Art von US-Krediten hat die Misere erzeugt?

Prof. Jürgen Singer: Zwar haben die Subprime- und Alt-A-Kredite für die Finanzierung von Wohnimmobilien die Bankenkrise erzeugt, hinzu kamen aber neue Kreditarten. Um möglichst viele neue Kunden im Subprime-Sektor zu akquirieren, waren die US-Banken beim Gestalten neuartiger Kreditvarianten sehr kreativ. Maßgeblichen Anteil an der aktuellen Finanzkrise ist den ARM-Krediten (Adjustable Rate Mortgage) zuzuweisen: Im Gegensatz zu Festzinshypotheken ist der Zinssatz variabel. Die mit ARM verbundenen Zinsänderungsrisiken offenbaren sich erst bei einem steigenden Zinsniveau. Weitere fatal wirkende Formen sind die Hybrid-ARM, Hypothekenoptionen oder Kredite, bei denen nur Zinsen gezahlt werden, aber keine Tilgungen. Außerdem setzte ein Verfall der Kreditvergabestandards ein, der wesentlich durch die Investmentbanken, die an der Verbriefung der Immobilienkredite exzessiv verdienten, forciert worden ist. Zusätzlich bliesen weitere Finanzierungsformen die Kreditblase auf: Leasingfinanzierungen, Kreditkartenkredite, Studienkredite, Firmenkredite usw. Sinken die Einkommen und steigt das Arbeitsplatzrisiko, dann droht diese Kreditblase zu platzen mit den bekannten Auswirkungen auf Kreditinstitute, das heißt zunehmende Kreditausfälle und Schließung von Banken.

"Viele Amerikaner haben mehrfache Hypotheken auf ihre Immobilien aufgenommen" Foto: Rzymkiewicz, Fotolia.com

Aspect Online: Könnte sich die Initiative “Making Homes Affordable” der US-Regierung positiv auswirken? So können viele amerikanische Häuslebauer wenigstens in vier Wänden wohnen bleiben, auch wenn es nicht mehr ihre eigenen sind.

Prof. Jürgen Singer: Die Initiative soll es gefährdeten Kreditnehmern erleichtern, durch eine Refinanzierung oder durch die Restrukturierung ihrer Schulden in ihren Häusern und Appartements bleiben zu können. Insbesondere die Zinsen und die monatlichen Zahlungen der Schuldner sinken durch solche Umstrukturierungen und übersteigen nicht mehr die Belastungsfähigkeit. Das Ziel der US-Regierung sollte sein, den Druck auf dem Immobilienmarkt zu mindern. Dieser Druck kommt von zunehmenden Zwangsversteigerungen.

Aspect Online: Davon hat allerdings keiner etwas oder?

Prof. Jürgen Singer: Nein, denn die Kreditnehmer, deren Haus versteigert wird, erleiden einen Vermögensschaden. Zahlreiche Kreditnehmer haben bereits ihre Hypothekenkredite teilweise getilgt. Der Verwertungserlös durch Versteigerung oder Notverkäufe dürfte in der jetzigen Krise niedrig sein, die bisherigen Tilgungszahlungen sind dann aber verloren. Auch dürfte die Konsumneigung sinken. Das eigene Haus ist in den USA ein Prestigeobjekt, es symbolisiert den American Dream und ist gleichzeitig ein Teil der Altersvorsorge. Zusätzlich wurde es als “Geldausgabeautomat” genutzt (Pick-a-Pay-Kredite der Bank Wachovia etwa). Leer stehende Häuser verfallen, sie ziehen Vandalismus an, die Wohngegend verliert an Kaufkraft und an Attraktivität, die Kommunen erhalten weniger Grundsteuer. Können Kreditnehmer in ihren Häusern wohnen bleiben, dann entfällt der Zwang, in Zeltstädten oder im Auto wohnen zu müssen.

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“Spekulationen in Immobilien verursachten teuren Wohnraum.”

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Aspect Online: Die Immobilienkrise ist längst kein amerikanisches Problem mehr, sondern hat längst auch Europa eingeholt…

Prof. Jürgen Singer: Exzessive Preissteigerungen der Immobilienmärkte waren in Großbritannien oder Spanien ohne Schwierigkeiten präzise zu erkennen. Allerdings blieb es bei gelegentlichen Warnungen. Die Einstufung der florierenden Bautätigkeit als “gesund” und als Resultat erfolgreicher Wirtschaftspolitik überwog.

Aspect Online: Dann hat der Markt nicht nur in Amerika, sondern auch hier kolossal versagt?

Prof. Jürgen Singer: Nicht nur der Markt hat versagt, es gab auch Fehler des Staates und der Bankenaufsicht. Überhaupt haben falsche Anreize des Staates und unzureichende Regulierungen zur Immobilienkrise beigetragen. Solche exzessiven Preissteigerungen verhinderten, dass Wohnen erschwinglich bleibt. Spekulationen in Immobilien dagegen verursachten durch Preissteigerungen teuren Wohnraum, einkommensschwächere Bevölkerungsschichten können sich Wohnungen dann nicht mehr leisten. Sie werden abgedrängt in Slums mit den bekannten Folgen der Gettoisierung. Regierungen wie auch Notenbanken sollten in Zukunft frühzeitig auf exzessive Preissteigerungen von Immobilien vorgehen und nicht unterstellen, dass Blasen erst nach deren Platzen erkennbar seien. Nachhaltige Warnungen vor übertriebenen Immobilieninvestitionen oder Prüfungen der Kreditvergabe können abschreckend wirken und laxe Vergabeprozedere der Banken begegnen.

Das Interview führte Christian Minaty

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Lesen Sie alle Beiträge unserer Reihe zur Finanzkrise:

Finanzkrise (1): Gefahr noch nicht gebannt

Finanzkrise (2): Aufräumarbeiten beginnen

Finanzkrise (3): Zahlen wir bald mit Goldmünzen?

Finanzkrise (4): “Verlust der Banken unabsehbar”

Finanzkrise (5): “Konjunkturpakete sind schädlich”

Finanzkrise (6): “Kaufen Sie Aktien aus resistenten Branchen, Gold und Immobilien”

Finanzkrise (7): “Dreiviertel der Derivatekäufer haben falsch investiert”

Finanzkrise (8): “‘Bank-Manager dürfen Risiken nicht mehr ausblenden’”

Finanzkrise (9): Rettungsanker Gold, Silber und Platin?